Fundamenten van een Duurzaam Bedrijventerrein (DBT)
Posterpresentatie Duurzame Bedrijventerreinen - 8th FIrW PhD Symposium
meerdere niveau's
De complexe inhoud van de term 'duurzame bedrijventerreinen' verwijst in de eerste plaats naar een duurzaam institutioneel proces. Een proces dat al start vóór de eerste spade de grond in gaat en vóór het (her)ontwikkelingsplan is getekend, dikwijls zelfs voordat het terrein werd geselecteerd en dat ook blijft bestaan zolang het bedrijventerrein functioneert tot zelfs de site uiteindelijk een andere functie heeft gekregen. Het betreft een proces in definiëring van het type terrein, selectie en ontwikkeling van het terrein, beheer van het terrein en de activiteiten erop en stopzetting van de activiteiten en is eveneens een voorbeeld van multilevel, multiactor en multidisciplinary governence. Maar het beschrijft ook een terrein met een kwalitatieve ruimtelijke ordening - daarom niet hoogwaardig maar wel een goede prijs-kwaliteitverhouding - en inpassing in het omringende weefsel en de macrostructuur, ofte duurzaam ruimtegebruik, tot het begrip ook de individuele bedrijven op de korrel neemt en eisen stelt aan de productieprocessen, het bedrijfsmanagement, de bedrijfsfinanciering of het stakeholdermanagement. Tenslotte moet er een goede reden bestaan om de gevestigde bedrijven op één locatie samen te brengen, zoals uit mobiliteitsoverwegingen of voor synergieën tussen de bedrijven of met de buurt, waarbij de resultaten zonder die concentratie (en/of verplaatsing van de bedrijven) niet bereikbaar zouden zijn geweest.
duurzaam ruimtegebruik
Voor nieuwe bedrijventerreinen start alles uiteraard vanuit het ontwerp van een duurzame bedrijfsruimte, als ruimtelijke drager voor de activiteiten, die rekening houdt met de behoefte van ondernemingen aan een groot aanpassingsvermogen van de ruimte en de snelheid daarvan voor het inspelen op marktpotenties. Ondanks een zekere mate van strijdigheid voorziet deze daarnaast in rechtszekerheid van bestaan, dit in het licht van het kunnen uittekenen van een bedrijfsstrategie op lange termijn. Bedrijventerreinen dienen dus een zekere vrijheid te kennen in de ontwikkeling tijdens de exploitatie, steeds met behoud van de functionaliteit en kwaliteit van het geheel en zijn 'kavels' op elk moment. Stedenbouwkundig gezien pleit dit voor een structurerende hoofdvorm, van horizontaal tot vertikaal, die flexibel kan ingevuld worden. Ook voor het ontwerp worden de mogelijkheden van duurzaam ruimtegebruik bepaald door de flexibiliteit in de eerder opgelegde regels. Algemene kwaliteitseisen zoals sociale, ecologische, economische, ruimtelijke, institutionele draagkracht; multifunctionaliteit; verweving; intensivering; stakeholderparticipatie in ontwerp, uitgifte en beheer; flexibiliteit; complementariteit; bereikbaarheid; omkeerbaarheid; veiligheid; enz. dienen het ontwerp van die ruimtelijke structuur en bijhorende het uitgiftebeleid te sturen. Enkel de essentie die in het ontwerp moet meegenomen worden mag op voorhand vastgelegd worden, 'Ruimte nemen, maar ook ruimte laten' dus. Dit geldt eveneens voor de richtlijnen bepaald in het ontwerp naar uitgifte en beheer toe. Bijvoorbeeld, zo is de lokalisatie van de bedrijven op basis van het MER, MOBER en VR een onmisbare schakel voor een duurzame effectgebaseerde zonering binnen het plangebied. Bovendien kan deze gekoppeld worden met financiële voordelen en repercussies. Bouwen als buffer verdient de laagste grondprijs; immers die zonering mag niet leiden tot maatschappelijk en/of ecologisch arme bufferzones.
contextueel en strategisch
De aanpak van bedrijventerrein, van ontwerp van greenfields of revitalisering/heroriëntatie/transformatie van bestaande terreinen over beheer tot beëindiging, is een context-gestuurd gebeuren. Het is een stakeholdermanagement waarin lokale en bovenlokale overheden, buurtbewoners en buurbedrijven en mogelijks ook kandidaat-investeerders betrokken of vertegenwoordigd zijn. Het ontwerp van een bedrijventerrein of soms ook multifunctioneel economisch gebied, kan gezien worden als een strategisch project met diverse invloeden, op niveau van het omringende weefsel en de macro-omgeving, of nu voor een monofunctioneel of multifunctioneel gebied geopteerd wordt. voor het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu in Nederland (VROM) is het begrip bedrijventerrein of dus de inhoud ervan voor lage milieucategorieën zelfs voorbijgestreefd. Een nieuwe weg in de ontwikkeling en het beheer van bedrijventerreinen werd ingeslagen; men spreekt nu van werklandschappen, liefst gekenmerkt door stedelijke dynamiek. Monofunctionele terreinen verarmen de ruimtelijke kwaliteit, bieden saaie werkomgevingen en betekenen vooral hinder, een barrière en doorn in het oog van de leefomgeving. Een integrale benadering, bijgestaan door een gebieds- en ontwikkelingsgerichte planningsaanpak, moet het ontwikkelingsproces van de bedrijvensite tot ontwerpen verheven zodat maatwerk voor bedrijven en buurt ontstaat, beide verzoend en op hun behoeften voorzien worden.
organisch
Het beheer is eveneens een uiterst organisch gestuurd beleid. Omgevingsfactoren als de beleidscontext en de marktwerking, de gevestigde spelers op het terrein en hun behoeften, en de beschikbare informatie en technologie wijzigen in de loop van de terreinuitbating en het is belangrijk hiermee in het beheer net zoals in de uitgifte en het ontwerp van het terrein rekening te houden. Een uitgebouwde juridische structuur met diverse actoren die het parkmanagement op het bedrijventerrein opneemt en tevens zelf openstaat voor verandering van actoren en visies, kan de spil worden in het overleg te midden van het continue, cyclische proces van ontwikkeling en aftakeling van het terrein. Daarmee wordt een extra lokaal niveau gecreëerd, naast het gemeentelijke niveau, dat kan zorgen voor meer lokale controle en een betere uitrusting van en vitaliteit op het terrein. Duurzame bedrijventerreinen worden vaak ook met een engere definitie omschreven als industriezones waarop meerdere bedrijven samenwerken om bedrijfsprocessen, terreininrichting en facilitair en/of utilitair beheer duurzaam te realiseren, of dus in het licht van de people, planet, profit - triple bottom line.
multidisciplinair of JERTS
Multidisciplinariteit is een voorwaarde voor een goed beheer en ontwikkeling. De juridische, economische, ruimtelijke, technische en sociale discipline-indeling of de multipele focus waar het JERTS-pentagon naar verwijst is een grove indeling van de diverse aspecten die op tafel komen (zie ook DBT Management). De aandacht voor het juridisch kader ontstond bijvoorbeeld vanuit de realiteit die leert dat initiatieven tot samenwerking tussen naburige bedrijven in een industriële zone, hoewel met beduidend positief totaaleffect, uiteindelijk vaak stranden. De oorzaak ligt veelal bij een gebrekkige uitwerking van juridische drager van het projectmanagement die de bedrijven zekerheid en duidelijkheid verschaft inzake financiële input, inzet van mensen en middelen (resource breakdown structure) en de duiding van taken (work breakdown structure), bevoegdheden en verantwoordelijkheden (responsibility breakdown structure) die het samenwerkingsvoorstel concretiseren. Wanneer bedrijven afhankelijk worden van de werking van buurbedrijven of het collectief, zoals dit het geval kan zijn bij energieclusters, worden de juridische afspraken een kapitale problematiek. Bovendien stijgt ook de invloed van de Vlaamse tot Europese regelgeving en kan het juridische kader de beslissing beïnvloeden tot subsidiëring.
financiële structuur
Dit alles wordt in het licht gehouden ten opzichte van de financiële draagkracht van de ontwikkelaar en beheerder uiteraard, hoewel het geen excuus mag zijn voor grove gebreken. Indien de draagkracht inderdaad de kwaliteit ernstig belemmert, zal moeten uitgekeken worden ook naar andere financieringsmogelijkheden van de ontwikkeling van het terrein, zoals publiek-private samenwerking of het volledig privaat laten ontwikkelen mits een verplichte vorm van concurrentie in de beste ratio kwaliteit-subsidiekosten. Ook voor het beheer zijn diverse alternatieve financiële structuren denkbaar zoals business improvement districts, vaste jaarlijkse bedrijfsbijdragen, privaat parkmanagement, enz. Ook kunnen ontwikkeling en beheer gekoppeld worden in één contract met een private partij.
synergieën of interbedrijfssamenwerking
Het clusteren van bedrijven op een bedrijventerrein is een keuze in het beleid, geen axioma waarvan zonder discussie steeds moet vertrokken worden. De reden om te opteren voor een bedrijventerrein kan het mobiliteitsprofiel zijn van bedrijven die de behoefte aan ruimte stellen in het geval dat slechts één plek het juiste bereikbaarheidsprofiel heeft, of kan een groep van bedrijven zijn die samen een industriële ecologie van fysische interbedrijfsverbindingen wensen op te starten. Ook niet-fysische verbindingen zijn mogelijk, echter de ondernemingen hoeven daartoe niet altijd op de zelfde locatie gevestigd zijn. Interbedrijfssamenwerking kan dus op bedrijventerrein of zonder bedrijventerreinen, in een regio of een stad bijvoorbeeld. Omgekeerd, is er een bedrijventerrein, dan is een behoeften- en opportuniteitenanlyse voor samenwerking steeds interessant. Synergieë kunnenhet economisch resultaat van de ondernemingen verbeteren, kunnen de concurrentiepositie op de arbeidsmarkt verhogen, kunnen de kennisontwikkeling stimuleren, etc. De afbakening tot het bedrijventerrein voor samenwerkingsacties is evenwel opnieuw geen axioma: een goed ontwerp van het projectmanagement maakt die keuze wel.
wat met bestaande terreinen?
Weinig bestaande terreinen voldoen aan de voorwaarde voor duurzaam ruimtegebruik vermits de kennis omtrent de selectie en het ontwerp blijft groeien, enerzijds bij de actoren op het terrein, maar anderzijds ook in het onderzoek. 'Fouten' die in het verleden op vlak van ruimtelijke indeling gemaakt werden, kunnen zeer moeilijk rechtgezet worden. Men zou in sommige gevallen alles met de grond moeten gelijkmaken en opnieuw beginnen, maar ook dit is meestal niet duurzaam te noemen. Het betekent evenwel niet dat de andere aspecten van een DBT eveneens niet haalbaar zouden zijn, zelfs aan het ruimtegebruik kan mogelijk nog veel verbeterd worden, afhankelijk van het specifieke geval. Zo kunnen bijvoorbeeld nutteloos stringente stedenbouwkundige regels geherevalueerd worden of kunnen braakliggende terreinen voor inbreiding, groenvoorziening of voor de buurt worden ingezet. In feite zijn de interessantste ontwerpoplossingen mogelijk op bestaande terreinen, niet op nieuwe. De haalbaarheid hangt echter ook af van het financiële draagvlak, waarvoor zoals vermeld evenwel meerdere pistes bewandeld kunnen worden. Bovendien maakt de Vlaamse regering ook werk van een aangepast grondbeleid.
hoe staat jouw terrein ervoor?
Beantwoord voor jezelf deze vragenlijst en stel je eigen SWOT-analyse op met betrekking tot de fundamenten:
DBT-Fundamenten Test jouw terrein
Hoe staat het met de uitbouw op vlak van juridische, economische, ruimtelijke, technische en sociale aandacht? De JERTS-SWOT:
DBT-JERTS aandacht Test jouw terrein
